Ngeri! Rent Expense Membengkak, Ini Strategi Pengusaha agar Bisnis Tetap Untung

Setahun 2014, Pasar Santa mendadak jadi tempat paling hip se-Jakarta. Anak kopi dan kolektor vinyl tumpah ruah, namanya meledak di Google, kiosnya ludes disewa. Semua mengira ini awal kejayaan, ternyata justru awal kehancuran. 

Biang keladinya satu: biaya sewa atau rent expense yang ikut melonjak liar begitu pasar ini viral. Ramai atau sepi, tagihan ini tetap datang tiap bulan, dan disinilah banyak usaha akhirnya tumbang. Yuk, kita simak lebih jauh soal beban sewa, apa itu rent expense, dan kenapa ia begitu menentukan hidup-matinya sebuah bisnis.

Apa Itu Rent Expense?

Secara sederhana, rent expense adalah biaya yang dikeluarkan untuk menyewa properti yang digunakan dalam operasional bisnis. Bisa berupa ruko, kantor, gudang, atau lahan usaha.

Biaya ini masuk kategori biaya tetap, karena harus dibayar rutin, baik bulanan maupun tahunan. Dalam dunia bisnis, rent expense adalah bagian penting dari pengeluaran operasional. Kalau tidak dikelola dengan baik, ia bisa mengganggu arus kas dan bahkan menekan profitabilitas bisnismu.

Baca juga: Bijak! Ini Cara Menentukan Modal Usaha yang Tepat untuk Pengusaha Visioner

Kasus Pasar Santa tadi jadi bukti nyata. Ketika sewa melonjak dari Rp3,5 juta menjadi Rp25 juta per tahun, banyak pedagang tumbang bukan karena dagangannya sepi, tapi karena beban sewanya tak lagi sanggup ditanggung. Sebelum masuk ke strategi optimasi, kita bahas dulu faktor yang mempengaruhi besarnya biaya sewa.

Faktor yang Mempengaruhi Rent Expense

Secara umum ada beberapa faktor mempengaruhi harga sewa. Mulai dari lokasi hingga durasi kontrak mari kita bedah satu persatu. 

1. Lokasi

Sudah jadi kepastian, lokasi menentukan harga sewa. Ruko di pusat kota umumnya lebih mahal dibanding di pinggiran. Contohnya harga sewa ruko di Jakarta Selatan rata-rata Rp277,43 juta per tahun, dengan yang termurah sekitar Rp45 juta dan termahal hingga Rp200 miliar per tahun. Bandingkan dengan Bandung yang sekitar Rp125 juta per tahun, atau kawasan komersial Surabaya yang mencapai Rp285 juta per tahun.

2. Jenis Properti

Sewa ruko di area strategis tentu lebih mahal dibanding kantor di gedung biasa. Begitu juga lahan kosong. Harga sewa tanah di Jakarta Pusat bisa mencapai Rp150 juta per meter persegi, sementara di Bandung hanya sekitar Rp2 juta hingga Rp10 juta per meter persegi.

3. Durasi Kontrak

Terakhir, durasi kontrak. Biasanya kontrak jangka panjang lebih murah dibanding sewa tahunan. Beberapa pemilik properti juga memberi diskon jika penyewa membayar di awal atau mengambil paket multi tahun.

Dari sini terlihat bahwa rent expense adalah komponen yang fleksibel dan bisa disesuaikan dengan kebutuhan bisnis. Sekarang, Anda juga perlu paham pajak yang berkaitan dengannya.

Pajak yang Berkaitan dengan Rent Expense

Selain beban biaya sewa, ada pajak yang harus Anda perhitungkan. Pajak yang biasanya melekat pada biaya sewa properti antara lain:

• PPh Pasal 4 ayat 2: biasanya sebesar 10% dari nilai sewa yang dibayarkan.
• Pajak Pertambahan Nilai (PPN): jika pemilik properti adalah Pengusaha Kena Pajak (PKP), biaya sewa dikenakan PPN sebesar 11%. Perlu dicatat, per 2026 tarif efektif PPN untuk barang dan jasa umum, termasuk sewa properti komersial, tetap 11%. Tarif 12% hanya berlaku untuk barang dan jasa yang tergolong mewah.
• BPHTB: berlaku jika Anda memilih membeli properti sebagai alternatif menyewa.

Kalau Anda paham pajak yang terkait rent expense, insya allah bisa menghindari denda sekaligus mengelola anggaran secara tepat dan akurat.

Tips dan Strategi Mengurangi Beban Biaya Sewa

Sekarang pertanyaannya, bagaimana cara mengoptimalkan rent expense agar bisnis tetap untung? Ada beberapa trik yang bisa Anda terapkan, simak sampai tuntas.

1. Pilih Lokasi yang Tepat

Jangan hanya tergiur lokasi strategis berharga mahal. Pertimbangkan area yang lebih terjangkau tapi tetap potensial, sesuaikan dengan kondisi finansial Anda. 

2. Negosiasi Sewa

Jangan langsung setuju dengan harga yang ditawarkan. Coba negosiasikan harga atau cari opsi pembayaran yang lebih fleksibel.

3. Memanfaatkan Insentif Pajak

Beberapa daerah memberi insentif atau keringanan biaya sewa untuk pelaku usaha kecil. Cek peluang ini dan manfaatkan.

4. Pertimbangkan Coworking Space/Shared Warehouse

Kalau bisnis Anda masih berkembang, ruang kerja atau gudang bersama bisa menekan pengeluaran cukup besar.

5. Cermati Kontrak Sewa

Pastikan tidak ada biaya tambahan tersembunyi, dan periksa klausul kenaikan harga di masa mendatang. Bila perlu, minta pendampingan orang yang paham hukum.

Saat Sewa Naik, Modal Jadi Kunci Bertahan

Pelajaran terbesar dari Pasar Santa jelas: bisnis bisa tumbang bukan karena produknya buruk, tapi karena beban tetap seperti rent expense yang membengkak melebihi kemampuan arus kas. Saat sewa naik atau bisnis butuh pindah ke lokasi lebih strategis, yang dibutuhkan pengusaha adalah tambahan modal yang sehat, bukan utang berbunga yang justru menambah beban.

Di sinilah LBS Urun Dana hadir sebagai solusi. Sebagai platform securities crowdfunding berizin dan diawasi OJK, LBS mempertemukan pengusaha visioner dengan para investor lewat skema saham dan sukuk yang insya Allah bebas riba, gharar, dan dzalim. Anda bisa mendapatkan pendanaan untuk ekspansi, relokasi, atau menata ulang operasional tanpa terjebak bunga.

Baca juga: Mantul! Ini 7 Jenis Pembiayaan Usaha yang Bisa Anda Dapatkan Selain Pinjam ke Bank

Sudah tahu bisnis Anda ada di fase modal sendiri atau sudah waktunya modal pinjaman? Kalau saatnya ekspansi, ajukan sekarang atau diskusikan dulu kondisi usaha Anda bersama tim LBS Urun Dana melalui Open Plan:

• Esa: Chat via WhatsApp
• Rasyid: Chat via WhatsApp

Dari semua pilihan modal usaha yang ada, yang terpenting bukan hanya seberapa besar dananya, tapi apakah cara mendapatkannya tenang di hati. Mulai ajukan sekarang.